En achetant un appartement en copropriété, vous allez rejoindre une communauté qui a son histoire, ses projets, potentiellement ses dettes et ses conflits. Cette histoire est consignée, année après année, dans les procès-verbaux des assemblées générales. C’est une source très précieuse d’informations qu’il est indispensable de comprendre et de consulter.
Voici comment les lire réellement.
A quels procès-verbaux pouvez-vous avoir accès ?
La loi impose au vendeur de remettre à l'acquéreur les procès-verbaux des trois dernières années (article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation). Ce sont bien les trois dernières années et non simplement les trois derniers procès-verbaux qui doivent être remis. Généralement, il n’y a qu’une assemblée générale par an. Il y aura ainsi 3 procès-verbaux à obtenir. Mais il peut y avoir plusieurs assemblées générales par année, par exemple si des travaux extraordinaires sont votés. C’est pour cette raison qu’il est primordial de demander les procès-verbaux des trois dernières années.
Prendre connaissance de ces procès-verbaux permet de prendre le pouls de la copropriété, de voir si les copropriétaires sont investis, s’il y a des copropriétaires par principe réfractaires à tous travaux (ils votent non à tout), si les copropriétaires acceptent des dépenses d’amélioration du bâti ou s’il y a des procédures judiciaires en cours, etc.
La lecture doit donc être chronologique pour comprendre au mieux la vie de la copropriété. On commence par le plus ancien, on remonte jusqu'au plus récent, et on observe tous ces éléments avec attention.
Que rechercher précisément comme informations, où les trouver, comment les lire ?
Voici les points classiquement abordés dans un procès-verbal d'AG de copropriété :
Focus sur quelques points :
L'état financier de la copropriété
ð L’approbation des comptes :
Veillez à vous assurer que la plupart des copropriétaires votent en faveur de l’approbation des comptes (cela sera indiqué en bas de la résolution par l’indication du nombre de votants « pour »). Cela signifie que la plupart des copropriétaires valide les dépenses de l’année réalisées par le syndic pour le compte de la copropriété et que ces dépenses étaient justifiées.
L’inverse serait le signe de mauvaise gestion du syndic ou de désaccord quant aux dépenses engagées.
En revanche, quelques abstentions ou votes contre ne sont pas forcément inquiétants. Rappelez-vous qu’il y a toujours des copropriétaires qui sont par nature « contre ».
Si les comptes ne sont pas approuvés, renseignez-vous sur les raisons de ce désaccord. Cela peut être le fait d’une dépense engagée par le syndic alors qu’il n’y était pas autorisé par exemple.
ð Vote du budget prévisionnel :
Vérifiez que le budget prévisionnel est cohérent par rapport au budget précédent qui vient d’être approuvé. Si vous n’avez pas l’information directement dans le procès-verbal, vous la retrouverez dans le pré-état daté et dans l’état daté. Consultez ici notre article à ce sujet pour en savoir plus.
Les travaux votés et leur état d'avancement
C’est l’information qui intéresse tout futur copropriétaire. On distingue naturellement les travaux votés et payés, qui rassurent les copropriétaires et leur portefeuille, des travaux évoqués et envisagés mais non encore votés.
ð Les travaux votés et payés :
Pour ces premiers travaux, votés et payés, vérifiez qu’ils ont effectivement été réalisés. Il n’est pas rare de voir des travaux annulés alors qu’ils ont été votés et payés. Cela peut s’expliquer par l’absence d'une subvention qui conditionnait la réalisation des travaux par exemple.
Dans ce cas, les copropriétaires sont remboursés et les travaux concernés peuvent tout à fait être remis à l’ordre du jour d’une assemblée générale ultérieure.
Rassurez-vous tout de même, ce cas n’est pas le plus fréquent et c’est une information que vous devriez pouvoir obtenir.
ð Les travaux envisagés mais ni votés ni payés :
Concernant les travaux envisagés mais ni votés ni payés, gardez à l'esprit que cela améliorera le confort et l’image de la copropriété ce qui valorisera indirectement votre propre bien.
C’est toutefois un coût à intégrer dans un budget global d'acquisition et un potentiel argument de négociation si le prix de vente du bien ne prend pas en compte ces dépenses à venir.
Il est possible aussi que des travaux et devis soient proposés par le syndic depuis des années mais constamment refusés par les copropriétaires. Identifiez les raisons de ce refus afin d’avoir une idée objective des coûts à venir et de l’état réel de la copropriété. Cela peut être le signe d’une copropriété qui se dégrade mais dans laquelle les copropriétaires n’ont pas les moyens financiers pour l’entretenir (ou n’ont pas la volonté de).
Les procédures judiciaires en cours
Les assemblées générales mentionnent les éventuelles procédures engagées ou subies par le syndicat des copropriétaires. Une action en recouvrement contre un copropriétaire mauvais payeur est courante et ne doit pas alarmer. Elles se soldent généralement par une saisie du bien du copropriétaire en question, le syndic étant remboursé par prélèvement sur les fonds issus de la vente.
En revanche, une procédure engagée contre le constructeur, le syndic précédent, ou une procédure à laquelle la copropriété est assignée, mérite une attention particulière.
Ayez en tête que cela peut représenter un coût pour la copropriété (frais de justice, honoraires d'avocat, etc.). Ces frais pourront être recouvrés en fin de procédure mais ce n’est pas toujours le cas. Ces frais resteront donc à la charge de la copropriété.
La vie de la copropriété
Au-delà des chiffres et des décisions formelles, un procès-verbal donne à lire entre les lignes quelque chose de plus subtil : la manière dont les copropriétaires s’entendent et s’impliquent dans la copropriété. Des assemblées générales systématiquement annulées faute de quorum, des résolutions rejetées à de très faibles majorités, des conflits récurrents entre certains propriétaires et le conseil syndical, tout cela dessine une vie collective qui n'est pas réellement harmonieuse.
Un immeuble en bonne santé financière peut être épuisant à gérer si les relations entre copropriétaires sont dégradées. A l'inverse, une copropriété modeste mais soudée peut traverser des travaux importants avec une grande efficacité.
La résolution la plus riche en informations diverses est l’une des dernières résolutions : « Questions diverses : Points soulevés par les copropriétaires ».
On y apprend énormément sur la vie de la copropriété. Sa lecture ne doit donc pas être négligée !
Conclusion : Toutes les résolutions ne se valent pas
Toutes n'ont pas le même poids. Certaines sont généralement purement formelles : désignation du président, secrétaire, renouvellement de contrats d'entretien courant, du mandat du syndic (sauf mécontentement quant aux prestations effectuées) et n'appellent pas de commentaire particulier. D'autres méritent qu'on s'y attarde.
Toute résolution portant sur les finances des copropriétaires, sur la modification du règlement de copropriété, sur la répartition des charges, ou sur la création de nouvelles charges, servitudes ou lots, doit être lue avec soin.
Ce que le procès-verbal ne dit pas
Il serait naïf de croire que tout figure dans le procès-verbal. Certains sujets n'atteignent jamais l'ordre du jour parce que personne ne les porte, ou parce que le syndic préfère les traiter en dehors des assemblées. C'est pourquoi la lecture des procès-verbaux ne dispense pas d'interroger directement l’agent immobilier, les vendeurs, le syndic si possible, ni de demander le carnet d'entretien de l'immeuble.
Aller discuter avec les copropriétaires est également un excellent moyen d’avoir des informations sur la vie de la copropriété !
En pratique
Chez Antoinette Immobilier, lorsque nous accompagnons l’achat d’un bien, nous prenons le temps d'analyser ces documents avec nos clients. Parce qu'acheter en connaissance de cause, c'est acheter sereinement.
