Conseil sur la vente d’un logement classé F ou G au DPE dans une agence immobilière lyonnaise

DPE F ou G · Vendre · Lyon

Vendre une passoire thermique à Lyon : DPE F ou G

Vous souhaitez vendre un appartement ou une maison considéré comme une passoire thermique à Lyon ? La vente d’un logement classé F ou G reste autorisée. Le calendrier de décence énergétique limite progressivement la location de ces biens, mais il n’interdit pas leur cession. La vraie question n’est donc pas si vous pouvez vendre, mais à quel prix et face à quels acquéreurs.

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Peut-on vendre un appartement classé DPE G ? Oui, avec une agence immobilière à Lyon

Vous souhaitez vendre un appartement ou une maison considéré comme une passoire thermique à Lyon ? La vente d’un logement classé F ou G reste autorisée. Le calendrier de décence énergétique limite progressivement la location de ces biens, mais il n’interdit pas leur cession. Un propriétaire peut donc vendre son logement en l’état, sans être obligé d’effectuer les travaux recommandés par le DPE.

Le classement énergétique influence néanmoins la valeur perçue par les acquéreurs. Certains anticipent un budget de rénovation important. D’autres recherchent volontairement un bien à rénover. Avant la mise en vente, il faut vérifier la situation du DPE, estimer le logement dans son état actuel et comparer cette solution avec l’hypothèse de travaux préalables.

Installée à Lyon 3e, notre agence intervient dans les neuf arrondissements de Lyon, à Villeurbanne et à Caluire-et-Cuire. Notre secteur couvre aussi l’est lyonnais, notamment Bron, Vénissieux, Saint-Priest, Décines-Charpieu et Meyzieu. Nous accompagnons les vendeurs à Oullins-Pierre-Bénite ainsi que dans l’ouest lyonnais, de Sainte-Foy-lès-Lyon à Francheville en passant par Tassin-la-Demi-Lune et Écully. Nous intervenons également dans les Monts d’Or et plus largement dans la périphérie lyonnaise jusqu’à Villefranche-sur-Saône.

Comment nous vous accompagnons

  1. Vérifier la situation du DPE

    Nous examinons la date du diagnostic et les principales informations qu’il contient. Nous vérifions aussi si le changement de calcul applicable depuis le 1er janvier 2026 peut conduire à une nouvelle étiquette officielle. Cette évolution concerne notamment certains logements chauffés à l’électricité. Lorsqu’un DPE établi avant 2026 est encore valable, une attestation actualisée peut parfois être téléchargée gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Si une information semble inexacte, nous vous invitons à reprendre contact avec le professionnel ayant réalisé le diagnostic ou avec un autre diagnostiqueur certifié. Antoinette Immobilier ne modifie pas elle-même le DPE et ne peut pas garantir un changement de classe.

  2. Estimer le logement dans son état actuel

    Une passoire thermique ne subit pas une décote uniforme. L’effet du classement dépend de l’emplacement et du type de bien. Le coût probable des travaux influence aussi la négociation. Nous estimons le logement en tenant compte de ses qualités propres. Un appartement lumineux situé dans un secteur recherché ne sera pas évalué comme une maison nécessitant une rénovation lourde. Dans une copropriété, certaines améliorations ne peuvent pas être décidées par le vendeur seul. Une intervention sur la façade ou le chauffage collectif dépend des décisions prises par la copropriété. Ces contraintes doivent être intégrées à l’estimation.

  3. Comparer la vente en l’état avec une rénovation

    Nous comparons le prix envisageable pour une vente immédiate avec la valeur que le logement pourrait atteindre après travaux. Cette comparaison prend en compte le coût du chantier et le délai nécessaire à sa réalisation. Les autorisations éventuellement requises doivent aussi être identifiées. Des devis peuvent être demandés à des entreprises afin de préciser le budget. Le gain de classe énergétique doit toutefois être évalué par le diagnostiqueur ou par l’auditeur compétent. Une entreprise de travaux ne peut pas garantir à elle seule le résultat du futur DPE. Une rénovation complète n’est pas toujours rentable. Dans certaines situations, il est préférable de vendre en l’état et de laisser l’acquéreur choisir les travaux qui correspondent à son projet.

  4. Préparer un dossier compréhensible pour les acquéreurs

    Une annonce qui indique seulement « DPE F » ou « DPE G » laisse l’acquéreur face à une forte incertitude. Il peut alors imaginer un chantier plus lourd que celui qui serait réellement nécessaire. Nous réunissons le DPE et les documents techniques disponibles. Lorsque l’audit énergétique est obligatoire, il est intégré au dossier présenté aux acquéreurs. Les devis déjà obtenus peuvent être communiqués s’ils sont suffisamment précis et récents. Cette documentation ne supprime pas la négociation. Elle permet de distinguer le coût estimé des travaux de la marge de sécurité ajoutée par l’acquéreur.

  5. Adapter l’annonce et la commercialisation

    Le classement énergétique doit être indiqué clairement dans l’annonce. Il ne doit pas être masqué ou découvert seulement lors de la visite. Nous présentons le logement avec son DPE tout en valorisant ses autres qualités. Son emplacement peut rester attractif. Son agencement ou son potentiel de rénovation peuvent aussi répondre aux attentes de certains acquéreurs. La commercialisation est orientée vers les personnes susceptibles d’accepter le projet de travaux. Lorsqu’un acquéreur envisage de louer le logement, il lui appartient de vérifier la faisabilité de son projet au regard des règles de décence énergétique.

  6. Examiner les offres dans leur ensemble

    L’offre la plus élevée n’est pas toujours la plus adaptée. Le financement de l’acquéreur doit être examiné avec attention, surtout lorsqu’il doit financer des travaux après l’achat. Nous analysons les conditions proposées et le calendrier envisagé. Nous transmettons ensuite les éléments nécessaires au notaire. La négociation s’appuie sur l’estimation du bien et sur les documents techniques disponibles. Elle ne repose pas sur une décote théorique appliquée automatiquement à tous les logements classés F ou G.

Exemple chiffré : vendre un appartement classé F à Lyon

Prenons l’exemple fictif d’un T3 de 68 m² situé dans un immeuble ancien lyonnais. Un appartement comparable ne présentant pas la même contrainte énergétique pourrait être estimé à 300 000 euros. Le DPE classe le logement en F. Des entreprises évaluent à 28 000 euros les améliorations envisagées. Cette estimation ne signifie pas que la valeur du bien doit automatiquement être ramenée à 272 000 euros. L’acquéreur peut tenir compte de la durée du chantier et de ses contraintes. Il peut retenir une marge supplémentaire si certains travaux dépendent de la copropriété. À l’inverse, le logement conserve des qualités qui continuent de soutenir sa valeur. Sans devis, un acheteur peut appliquer une décote très supérieure au coût réel des interventions. Avec des éléments chiffrés, la discussion porte sur un budget identifié. Le propriétaire peut alors comparer deux stratégies. La vente en l’état évite d’avancer le coût des travaux et permet une commercialisation immédiate. La rénovation suppose de financer le chantier puis d’attendre son achèvement, sans certitude de retrouver l’intégralité de la dépense dans le prix. Cet exemple illustre une méthode de réflexion. Il ne constitue pas une estimation et ne préjuge pas du prix auquel un logement réel pourrait être vendu.

Les points juridiques et fiscaux à connaître

Maïlys Brugères, ancienne avocate, suit ces dossiers avec vous et fait le lien avec votre notaire.

La vente d’une passoire thermique reste autorisée

Il n’existe pas d’interdiction générale de vendre un logement classé F ou G. Le propriétaire peut vendre le bien en l’état à un acquéreur qui souhaite l’occuper ou le rénover. Le calendrier énergétique concerne surtout les conditions de location. Depuis 2025, les logements classés G sont concernés par le critère énergétique de décence lors de la signature d’un bail, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028. Le calendrier prévoit ensuite l’application de cette règle aux logements classés E à partir de 2034. La vente d’un bien déjà loué nécessite une analyse particulière du bail en cours et du projet de l’acquéreur.

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L’audit énergétique ne concerne pas tous les logements

En France métropolitaine, l’audit énergétique réglementaire concerne notamment la vente d’une maison individuelle classée E, F ou G. Il est aussi requis pour un immeuble d’habitation détenu par un propriétaire unique lorsqu’il relève de l’une de ces classes. La vente isolée d’un appartement en copropriété n’est pas soumise à cet audit énergétique réglementaire. Le vendeur doit néanmoins fournir le DPE et les autres diagnostics applicables. Lorsque l’audit est obligatoire, il doit être préparé avant les visites. Il présente des propositions de travaux et une estimation de leur coût. Le vendeur n’est pas obligé de réaliser ces travaux avant la vente.

Le DPE doit être correctement présenté dans l’annonce

L’annonce immobilière doit faire apparaître les étiquettes énergie et climat. Elle doit aussi indiquer l’estimation des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard. Lorsque le logement est classé F ou G, la mention signalant une consommation énergétique excessive doit apparaître dans l’annonce. Une présentation transparente évite les visites de personnes qui excluent ce type de bien. Elle permet aussi de sécuriser l’information transmise à l’acquéreur.

Le calcul du DPE a changé en 2026

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Cette évolution peut améliorer le classement de certains logements chauffés à l’électricité. Les DPE réalisés avant cette date peuvent rester valables. Le propriétaire peut vérifier sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe si une attestation officielle actualise l’étiquette du logement. Cette vérification doit être effectuée avant d’engager des travaux uniquement destinés à modifier la classe énergétique.

Un DPE qui semble erroné doit être vérifié par un diagnostiqueur

Le DPE est opposable. Une erreur ayant causé un préjudice peut engager une responsabilité dans les conditions prévues par les textes. Si le propriétaire constate une incohérence, il doit contacter le diagnostiqueur. Un nouveau diagnostic peut être envisagé si aucune correction n’est possible. L’agence peut signaler une anomalie apparente dans les informations utilisées. Elle ne peut pas se prononcer elle-même sur la validité technique du diagnostic.

La vente d’une passoire thermique ne crée pas de fiscalité spécifique

Le classement F ou G ne déclenche pas à lui seul un impôt supplémentaire lors de la vente. La fiscalité dépend de la situation habituelle du vendeur et de l’usage du logement. Le régime applicable peut aussi varier selon la durée de détention. Si le propriétaire finance des travaux avant la vente, leur traitement fiscal doit être vérifié. La seule présence d’une facture ne permet pas de conclure qu’elle pourra être prise en compte pour le calcul d’une éventuelle plus-value. Le notaire ou le professionnel fiscal compétent confirme les règles applicables à chaque dossier.

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