Appartement T2 loué dans le quartier de la Part-Dieu à Lyon 3e, mis en vente occupé

Bailleur · Vendre occupé · Lyon

Vendre un appartement loué à Lyon

Votre dispositif fiscal arrive à son terme, votre locataire est en place depuis quatre ans, et vous hésitez : vendre le bien occupé ou attendre l’échéance du bail pour le libérer ? Les deux chemins existent, mais ils ne visent pas les mêmes acquéreurs et n’aboutissent ni au même prix ni au même calendrier.

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Vendre un appartement loué avec une agence immobilière à Lyon

Vous souhaitez vendre un appartement ou une maison actuellement occupé par un locataire ? Deux solutions peuvent être envisagées : vendre le bien loué, avec le bail en cours, ou attendre le départ du locataire afin de le vendre libre. Ces deux stratégies ne répondent pas au même calendrier et ne s’adressent pas aux mêmes acquéreurs.

La vente d’un logement loué nécessite une estimation particulière. Le prix dépend de la valeur immobilière du bien, mais également du loyer, de la durée restante du bail, des charges, du DPE et du rendement attendu par les investisseurs. Antoinette Immobilier compare la valeur occupée et la valeur libre pour vous aider à choisir une stratégie adaptée à votre situation.

Notre agence, installée à Lyon 3e, intervient dans les neuf arrondissements de Lyon, à Villeurbanne, Caluire-et-Cuire, l’est Lyonnais (Bron, Vénissieux, Saint-Priest, Décines, Meyzieu), Oullins-Pierre-Bénite, l’ouest Lyonnais (Sainte-Foy-lès-Lyon, Tassin-la-Demi-Lune, Écully, Francheville), dans les Monts d’Or et plus largement dans la périphérie lyonnaise jusqu’à Villefranche-sur-Saône.

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Comment nous vous accompagnons

  1. Lecture du bail et analyse de la situation locative

    Nous commençons par examiner la nature du contrat : location vide, location meublée ou bail mobilité. Nous vérifions sa date de prise d’effet, son échéance, le montant du loyer, les charges, le dépôt de garantie et les éventuels avenants. Cette première analyse permet d’identifier les contraintes susceptibles d’influencer la vente. Lorsque la délivrance d’un congé est envisagée, ses conditions et son calendrier doivent ensuite être confirmés avec le notaire ou le professionnel du droit compétent.

  2. Estimation de la valeur libre et de la valeur occupée

    Nous réalisons une double estimation. La valeur libre repose principalement sur les ventes comparables, l’adresse, la surface, l’état du logement, le DPE et les caractéristiques de la copropriété. La valeur occupée tient également compte du montant du loyer, de la durée restante du bail, des charges non récupérables, de la taxe foncière, de la régularité des paiements et de la rentabilité attendue par les investisseurs. Il n’existe pas de décote automatique pour un logement vendu occupé. Un bail équilibré, un loyer cohérent et un dossier locatif complet peuvent au contraire rassurer les acquéreurs.

  3. Comparaison entre vente occupée et vente libre

    La vente occupée permet de commercialiser le bien sans attendre la fin du bail. Le locataire reste dans les lieux, le contrat se poursuit avec l’acquéreur et les loyers continuent généralement d’être perçus jusqu’à la vente. Cette solution s’adresse principalement aux investisseurs. La vente libre permet de toucher un public plus large, notamment les personnes recherchant leur résidence principale. Elle suppose néanmoins d’attendre le départ du locataire ou de délivrer un congé dans les conditions prévues par la loi. Nous comparons les deux scénarios en tenant compte du prix envisageable, du délai, des loyers susceptibles d’être perçus pendant l’attente et des charges à supporter si le logement devient vacant.

  4. Préparation du dossier de vente

    Outre les diagnostics et les documents habituels de copropriété, la vente occupée nécessite de préparer les principales pièces relatives à la location : bail et avenants, état des lieux, montant du dépôt de garantie, historique des loyers, charges et éventuels échanges portant sur des travaux ou un litige. Nous veillons à transmettre aux acquéreurs les informations utiles sans diffuser inutilement les données personnelles du locataire.

  5. Présentation du bien aux investisseurs

    L’annonce d’un logement occupé ne se rédige pas comme celle d’un appartement libre. Les investisseurs souhaitent connaître le loyer hors charges, les charges non récupérables, la taxe foncière, le DPE, l’échéance du bail et le rendement indicatif. Nous présentons le logement de manière transparente et ciblons les acquéreurs dont le projet correspond réellement au bien.

  6. Organisation des visites avec le locataire

    Le logement reste le domicile du locataire. Les visites sont donc organisées avec lui, sur des créneaux convenus à l’avance. Une communication claire et respectueuse facilite généralement la commercialisation. Nous lui expliquons également que, dans le cadre d’une vente occupée, le changement de propriétaire ne met pas fin à son bail.

  7. Suivi de la vente avec le notaire

    Nous vérifions le financement et la cohérence du projet des acquéreurs avant de transmettre l’offre et le dossier au notaire. L’avant-contrat doit présenter clairement la situation locative du bien, les caractéristiques du bail, le montant du loyer et le dépôt de garantie. Nous suivons le dossier jusqu’à la signature de l’acte authentique et faisons le lien entre le vendeur, l’acquéreur et le notaire.

Un exemple chiffré

Prenons l’exemple d’un T2 à Lyon vendu occupé au prix de 220 000 €, avec un loyer mensuel de 750 € hors charges. Le loyer annuel hors charges est de : 750 € × 12 = 9 000 € Le rendement brut indicatif est donc de : 9 000 € ÷ 220 000 € × 100 = 4,09 % Ce rendement constitue un premier indicateur pour l’investisseur. Il ne tient pas compte des charges non récupérables, de la taxe foncière, des travaux, de la vacance locative, du financement ou de la fiscalité. Il ne suffit pas non plus à déterminer la valeur du logement. L’adresse, l’état du bien, le DPE, la copropriété, le niveau du loyer et la durée restante du bail doivent également être étudiés. Si la valeur estimée du même appartement libre est supérieure, il faut comparer cet écart avec les loyers qui seront perçus pendant l’attente, les charges éventuellement supportées après le départ du locataire et le délai nécessaire pour vendre. La vente libre n’est donc pas automatiquement plus avantageuse. Cet exemple est uniquement illustratif. Une estimation personnalisée reste indispensable avant de choisir entre une vente occupée et une vente libre.

Les points juridiques et fiscaux à connaître

Maïlys Brugères, ancienne avocate, suit ces dossiers avec vous et fait le lien avec votre notaire.

La vente occupée ne met pas fin au bail

Un propriétaire peut vendre un logement pendant le bail. L’acquéreur devient alors le nouveau bailleur et le contrat se poursuit, en principe, aux mêmes conditions. Le locataire reste dans le logement, continue à payer son loyer et doit être informé des coordonnées de son nouveau propriétaire. À la fin de la location, la restitution du dépôt de garantie incombera au nouveau bailleur. Les modalités financières entre le vendeur et l’acquéreur sont généralement organisées dans l’acte de vente. Le vendeur n’a pas besoin de l’autorisation du locataire pour vendre. Il doit toutefois respecter son domicile et ne peut pas entrer dans le logement sans son accord.

Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?

Lorsqu’un appartement est vendu occupé, sans congé pour vendre, le locataire ne bénéficie généralement pas d’un droit prioritaire d’achat. Le propriétaire peut naturellement lui proposer d’acquérir le logement, mais il n’est pas obligé de lui réserver la vente dans une opération classique. Des exceptions existent, notamment lors de la première vente d’un logement après la division d’un immeuble ou dans certaines ventes portant sur un immeuble entier. Le notaire doit vérifier si un droit particulier s’applique.

Le congé pour vendre en location vide

Pour vendre libre un logement loué vide constituant la résidence principale du locataire, le congé doit lui parvenir au moins six mois avant l’échéance du bail. Le congé vaut généralement offre de vente au profit du locataire. Celui-ci dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter l’offre. S’il accepte, il dispose en principe de deux mois pour signer l’acte, ou de quatre mois lorsqu’il recourt à un prêt. Si le propriétaire vend ensuite à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, une nouvelle offre doit normalement être adressée au locataire. Le contenu, les destinataires et la date de réception du congé doivent être vérifiés avec attention. Une erreur peut rendre la démarche inefficace et entraîner le renouvellement du bail.

Le congé pour vendre en location meublée

Pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, le congé doit parvenir au moins trois mois avant l’échéance du bail. Il doit mentionner la décision du propriétaire de vendre le logement. Contrairement à la location vide, ce congé ne donne généralement pas au locataire de droit prioritaire d’achat. Des dispositifs particuliers peuvent néanmoins s’appliquer à certaines opérations, notamment après la division d’un immeuble.

Les délais applicables après l’achat d’un logement loué

L’acquéreur d’un logement occupé ne peut pas nécessairement délivrer immédiatement un congé pour le revendre libre. Dans le cas d’une location vide, si l’échéance du bail intervient moins de trois ans après l’acquisition, le congé pour vendre ne peut prendre effet qu’à la fin de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement. Si l’échéance intervient plus de trois ans après l’achat, le congé peut prendre effet à l’échéance du bail en cours, sous réserve du respect des autres conditions applicables. Cette information doit être clairement présentée aux investisseurs avant leur engagement.

La fiscalité de la plus-value

Lorsque le logement vendu n’est pas la résidence principale du propriétaire au moment de la vente, la plus-value peut être imposable, sous réserve des exonérations et abattements applicables. Le fait d’avoir habité le logement par le passé ne suffit pas nécessairement à bénéficier de l’exonération réservée à la résidence principale. Le calcul dépend notamment du prix d’acquisition, du prix de vente, des frais admis, des travaux éligibles et de la durée de détention. Pour de nombreuses ventes relevant de la location meublée non professionnelle réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements précédemment déduits sont pris en compte dans le calcul de la plus-value, sous réserve des exceptions prévues par la loi. Le calcul définitif doit être effectué par le notaire. L’intervention d’un expert-comptable ou d’un conseil fiscal peut également être utile, notamment lorsque le bien a été loué meublé.

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