Introduction : Pré-état daté et état daté, quelles différences ?
Lors de la vente d'un lot dans une copropriété, deux documents doivent être transmis au futur acquéreur : le pré-état daté et l'état daté.
Bien que les montants changent d'un immeuble à l'autre, ce document imposé par la loi ALUR lors d'une vente immobilière suit toujours la même logique comptable et administrative. Il est divisé en 4 grandes parties financières et contient également des renseignements complémentaires concernant la copropriété.
1. Le pré-état daté
Le pré-état daté est un document demandé avant la signature du compromis (ou de la promesse de vente).
Il sert à informer l'acheteur sur la situation financière du lot et de la copropriété.
Il contient généralement :
les charges courantes payées par le vendeur ;
les éventuels impayés ;
les sommes restant dues au syndicat des copropriétaires ;
les fonds de travaux ;
les informations financières de la copropriété (budget, procédures éventuelles, etc.).
Particularité :
Son coût n'est pas règlementé et il peut être délivré par un autre organisme que le syndic.
S'il n'est pas fourni à l'acquéreur au plus tard le jour de la signature du compromis, le délai de rétractation de 10 jours ne commence pas à courir. Il ne commencera à s'écouler qu'à partir du moment où l'acquéreur aura pu en prendre connaissance.
2. L'état daté
L'état daté est un document obligatoire, établi par le syndic de copropriété juste avant la signature de l'acte authentique de vente.
Son objectif est de déterminer précisément les sommes à régler entre le vendeur, l'acheteur et la copropriété.
Il détaille notamment :
les sommes dues par le vendeur à la copropriété ;
les avances et provisions déjà versées ;
les charges qui seront exigibles après la vente ;
les informations nécessaires au notaire pour répartir les comptes.
Particularité :
Seul le syndic est habilité à l'établir.
Son coût est réglementé et facturé au vendeur (pour un maximum de 380 euros TTC).
Ils interviennent donc à différents stades de la vente mais sont structurés de la même manière. Les sommes de l'état daté sont définitives contrairement aux sommes présentées dans le pré-état daté.
Guide de lecture : Partie par Partie
1ère Partie : Les sommes dues par le vendeur (Le passif du vendeur)
Cette partie vérifie si le propriétaire actuel est à jour dans ses paiements.
Ce qu'elle indique : Les charges courantes impayées, les provisions pour travaux déjà votés arrivées à échéance, ou les retards de paiement des exercices précédents.
Ce qu'il faut comprendre : Si le total est à 0 €, le vendeur est parfaitement à jour. Si ce montant est positif, le notaire prélèvera cette somme sur le prix de vente le jour de la signature finale pour rembourser la copropriété.
2e Partie : Les sommes dues au vendeur (L'actif du vendeur)
Cette partie liste l'argent que le vendeur a avancé et qui lui appartient encore.
Ce qu'elle indique : Les avances de trésorerie (fonds de roulement) ou les provisions spéciales versées par le vendeur au fil des ans.
Ce qu'il faut comprendre : La loi prévoit que ces avances sont remboursables au vendeur. Le document précise souvent la modalité : la plupart du temps, l'acquéreur rembourse directement cette somme au vendeur par l'intermédiaire du notaire pour en devenir le nouveau propriétaire.
3e Partie : Les sommes qui incomberont à l'acheteur (Le budget futur)
C'est la partie la plus importante pour le futur acquéreur.
Ce qu'elle indique : L'échéancier exact des charges prévisibles (les futurs appels de fonds du budget courant) et les cotisations futures pour le fonds de travaux de la copropriété.
Ce qu'il faut comprendre : Elle permet à l'acheteur d'anticiper ses sorties d'argent mois par mois ou trimestre par trimestre dès qu'il aura les clés.
L'annexe de la 3e partie (Régularisations) : Elle compare ce qui a été budgété et ce qui a été réellement dépensé les années précédentes (N-1, N-2). Cela montre si la copropriété gère bien son budget ou s'il y a souvent des rappels de charges importants en fin d'année.
Dans le cas présent, on se rend compte qu'il a été appelé trop de charges. Les copropriétaires ont donc eu un remboursement à la fin de l'année (ce remboursement se matérialise généralement par une compensation avec les futures charges).
4e Partie : La santé financière globale de la copropriété
Ici, on ne regarde plus le lot vendu, mais la santé de tout l'immeuble.
L'état global des impayés : Le montant total des dettes des autres copropriétaires. Si ce montant est très élevé, cela signifie que l'immeuble a du mal à récupérer ses charges, ce qui peut bloquer de futurs travaux. En revanche, le solde peut apparaître débiteur sans qu'il y ait d'impayé. En effet, les appels de fonds sont émis trimestriellement, tandis que les copropriétaires mensualisés règlent les charges par fractions mensuelles. Leur compte reste donc temporairement débiteur jusqu'au paiement complet du trimestre.
La dette fournisseurs : Ce que l'immeuble doit à ses prestataires (chauffage, électricité, nettoyage).
Le Fonds de travaux Loi ALUR : La cagnotte globale de l'immeuble pour les gros travaux. Le document précise la quote-part rattachée au lot. Cette quote-part représente le montant que le propriétaire vendeur a cagnotté au fil des années. L'acquéreur va profiter de ces sommes à son tour car ces sommes restent attachées au lot vendu. Elles ne sont pas remboursées au vendeur. C'est pour cela que l'acquéreur rembourse lui-même ces sommes au vendeur.
Les renseignements complémentaires (La vie de l'immeuble)
En fin de document, on trouve la fiche d'identité administrative et technique de la copropriété :
Les procédures en cours : Indique si la copropriété est en procès (contre un voisin, un entrepreneur, ou un copropriétaire qui ne paie plus).
Le carnet de santé de l'immeuble : Présence ou non d'un Diagnostic Technique Global (DTG) ou d'un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour savoir si de gros travaux sont à prévoir. On y trouve aussi la note du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif.
La gestion au quotidien : Les dates des dernières et prochaines Assemblées Générales, les travaux récemment votés, le type de chauffage (collectif ou individuel) et les contrats d'assurance en cours.
En résumé :
Le pré-état daté et l’état daté sont deux documents essentiels dans toute vente d’un bien en copropriété. Le premier permet d’informer l’acquéreur en amont du compromis de vente, tandis que le second sécurise définitivement la transaction en fixant les comptes entre le vendeur, l’acquéreur et le syndic.
Bien comprendre ces documents, c’est mieux anticiper les charges et éviter les mauvaises surprises. Une lecture attentive du pré-état daté et de l’état daté permet ainsi de vendre ou d’acheter en toute sérénité.
Chez Antoinette Immobilier, nous accompagnons nos clients à chaque étape de leur projet immobilier et cela passe aussi par la lecture et l'explication des documents techniques comme le pré-état daté et l'état daté.
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