Acheter en copropriété à Lyon, quels documents analyser avant de signer ?
Acheter en copropriété, c'est devenir copropriétaire d'un immeuble entier, pas seulement d'un appartement. À Lyon et même dans sa périphérie, une grande majorité des transactions concernent des biens en copropriété. Ainsi, comprendre l'état de la collectivité avant de signer est aussi important qu'analyser le bien lui-même.
Avant de formuler une offre, voici les documents à demander et étudier systématiquement.
Les diagnostics techniques
Le dossier de diagnostics techniques comprend les documents suivants : le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), le diagnostic électricité, le diagnostic gaz si le logement en est équipé, le diagnostic amiante pour les biens construits avant 1997, et le diagnostic plomb pour ceux construits avant 1949. Chacun de ces documents fait l’objet d’une étude détaillée dans un article dédié que vous pouvez retrouver sur notre blog.
Les procès-verbaux d'assemblées générales
Il est important de demander les procès-verbaux des trois dernières années et non pas simplement les trois derniers procès-verbaux car il peut se tenir plusieurs assemblées générales la même année (AG ordinaire, AG extraordinaire), et chacune peut contenir des informations utiles : travaux votés, contentieux en cours, état de la trésorerie, taux de participation des copropriétaires.
Si la dernière assemblée générale remonte à environ un an, renseignez-vous sur l'ordre du jour prévu pour la prochaine. Cela peut éviter de mauvaises surprises.
Dans l’article suivant, nous étudions en détail plusieurs procès-verbaux pour vous aider à les lire et à en retirer les informations les plus importantes : Comment bien lire les procès-verbaux d'assemblée générale
Les appels de fonds et le décompte de charges
Les charges de copropriété peuvent représenter un poste important de dépenses. Il est indispensable de comprendre ce qu’elles recouvrent et comment elles évoluent. Elles varient énormément selon le standing de l'immeuble, les services collectifs et l'état du bâti.
Demandez plusieurs décomptes annuels, c'est-à-dire le montant effectivement déboursé sur une année complète. Cela donne une vision plus fiable du niveau de charges réel.
Une augmentation régulière des charges sur plusieurs exercices mérite d'être questionnée. Toutefois, un niveau de charges un peu plus élevé qui comprend le chauffage, l’eau chaude et froide et tous les frais courants d’une copropriété n’est pas forcément inquiétant. En effet, vous n’aurez que peu de charges individuelles supplémentaires. Comparez ce qui est réellement comparable.
Postes de charges principaux :
- Eau et assainissement collectif
- Chauffage collectif (le cas échéant)
- Entretien des parties communes
- Honoraires du syndic
- Ascenseur et entretien des équipements
- Gardiennage
- Espaces verts
- Assurance de l'immeuble
- Fonds de travaux obligatoire (5 % minimum du budget)
Le règlement de copropriété
Il permet de vérifier : l'existence éventuelle d'un bail sur le terrain de l'immeuble, l'autorisation ou l'interdiction de diviser un lot, l'autorisation ou l'interdiction de la location de meublés touristiques (Airbnb). On peut parfois y trouver les plans d'origine de l'immeuble ! Utile si vous envisagez des travaux.
Le carnet d'entretien
Il recense les travaux réalisés dans l'immeuble, par qui et à quelle date. Son absence ou son caractère incomplet mérite attention.
Le fonds de travaux et les travaux votés
Depuis la loi ALUR, les copropriétés de plus de dix lots ont l'obligation de constituer un fonds travaux (5 % minimum du budget annuel). Vérifiez son niveau et demandez la liste des travaux déjà votés mais non encore appelés : ils seront à la charge du futur acquéreur (sauf convention contraire qui indique que celui qui a voté les travaux doit les payer en intégralité).
Un immeuble sans travaux importants depuis plusieurs années peut cacher des dépenses à venir. Quelques indicateurs visuels à surveiller lors de la visite : état de la façade, des parties communes, de l'ascenseur, date de la chaudière collective le cas échéant.
La taxe foncière
Demandez le montant de la dernière taxe foncière. Elle varie selon l'arrondissement ou la commune et doit être intégrée dans le calcul de votre budget global.
Campagnes de ravalement de façades par rue à Lyon
La Ville de Lyon établit un plan pluriannuel qui invite les propriétaires à réaliser les travaux de rénovation des façades d’immeubles. Nous vous conseillons de consulter le document suivant pour savoir si la rue dans laquelle vous projetez d’acheter sera bientôt concernée : Campagne pour les années 2021 à 2026.
Par exemple, en 2026, pour le 6ème arrondissement, les rues Masséna, de la Viabert, Waldeck-Rousseau, Ney et Verguin sont concernées.
Théoriquement tous les immeubles de ces rues devront être ravalés dans les 18 mois s’ils ne l’ont pas été dans les 10 dernières années. Dans les faits, les injonctions de ravalement de façades ne sont pas toujours suivies d’effet. Un ravalement représente un coût important que les copropriétaires ne veulent/peuvent pas toujours assumer.
Cela améliore l’esthétique, le confort et la valeur de la copropriété mais cela peut également mettre en difficulté de nombreux copropriétaires ce qui peut expliquer que des immeubles demeurent sous injonction de façade pendant des dizaines d’années.
L'analyse de ces documents demande du temps et une certaine habitude. Si vous souhaitez un avis sur la santé financière d'une copropriété avant de vous engager, n'hésitez pas à nous contacter.
