Frais de succession et vente d'un bien immobilier : ce qu'il faut prévoir en 2026
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Vous venez d'hériter d'un appartement ou d'une maison à Lyon et vous envisagez de le vendre ? Les questions sont toujours les mêmes : quels frais de succession vais-je payer, à quel moment, et le prix de vente sera-t-il imposé ? Ce guide fait le point sur les frais de succession applicables lors de la vente d'un bien immobilier hérité, avec les chiffres en vigueur en 2026.
Précisons d'emblée un point de vocabulaire : il n'existe pas de « frais de succession » qui s'appliqueraient à la vente elle-même. Trois postes distincts se succèdent dans le temps : les droits de succession dus à l'État au moment de l'héritage, les frais de notaire liés au règlement de la succession, puis l'éventuel impôt sur la plus-value lors de la revente. Nous les reprenons dans l'ordre, avant de revenir sur la question centrale de la valeur déclarée.
Si vous cherchez plutôt une vue d'ensemble du parcours, de l'ouverture de la succession jusqu'à la signature, consultez notre article Vendre un bien hérité à Lyon ou dans sa périphérie : les étapes clés.
Ce qu'il faut retenir
Les droits de succession sont dus dans les six mois du décès, sur la valeur déclarée, indépendamment de la vente.
Les frais de notaire de la succession (attestation immobilière, notoriété, déclaration) sont incontournables avant toute mise en vente.
Vendre en indivision évite en général le droit de partage de 2,5 %.
La plus-value se calcule à partir de la valeur déclarée ; une vente rapide à cette valeur n'entraîne pratiquement aucun impôt.
Une estimation rigoureuse au moment de la déclaration vous protège à la fois sur les droits et sur la plus-value.
Les droits de succession sont dus au décès, que le bien soit vendu ou non
Les droits de succession sont calculés sur la valeur du bien au jour du décès, telle qu'elle est déclarée à l'administration fiscale, et non sur le prix de vente futur. Ils sont dus même si vous conservez le bien.
Abattements et barème des droits de succession en 2026
Le montant dépend du lien de parenté avec le défunt :
Conjoint survivant et partenaire de PACS : exonération totale.
Enfants : abattement de 100 000 € par enfant et par parent, puis barème progressif de 5 % à 45 %. Le taux de 20 % s'applique à la majeure partie des successions (part taxable comprise entre 15 932 € et 552 324 €).
Frères et sœurs : abattement de 15 932 €, taux de 35 % puis 45 %.
Neveux et nièces : abattement de 7 967 €, taux de 55 %.
Ces montants n'ont pas été revalorisés depuis 2012 et restent inchangés en 2026 : la loi de finances n'a pas touché aux abattements ni au barème.
Si le logement était la résidence principale du défunt et qu'il reste occupé au jour du décès par le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou un enfant mineur (ou majeur protégé), sa valeur bénéficie d'un abattement de 20 % pour le calcul des droits.
Délai de déclaration et paiement des droits
La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès (un an en cas de décès à l'étranger), et les droits réglés à cette échéance. C'est souvent là que le calendrier se tend car les héritiers n'ont pas toujours la trésorerie nécessaire avant d'avoir vendu.
Deux solutions existent, à voir avec le notaire à savoir demander un paiement fractionné ou différé des droits, ou organiser la mise en vente suffisamment tôt pour que le prix serve à les régler. Si vous résidez hors de France, les contraintes sont un peu différentes ; nous les détaillons dans Vendre un bien hérité à Lyon depuis l'étranger : le guide pratique.
Les frais de notaire de la succession
Pour transférer officiellement la propriété du bien aux héritiers, le notaire établit une attestation de propriété immobilière, publiée au service de la publicité foncière. Ses émoluments sont réglementés et dégressifs : environ 0,5 % HT de la valeur du bien au-delà de 30 000 € (taux plus élevés sur les premières tranches), auxquels s'ajoutent la TVA et les frais de publication. S'y ajoutent l'acte de notoriété, qui identifie les héritiers, et la rédaction de la déclaration de succession elle-même.
Cette attestation est indispensable. Sans elle, le bien ne peut pas être vendu. Si elle n'a pas encore été établie, intégrez ce délai dans votre calendrier de mise en vente.
À ne pas confondre avec les frais de notaire de la vente, qui sont à la charge de l'acquéreur. Nous les expliquons dans Frais de notaire à Lyon et en France : ce qu'ils recouvrent (2026).
Vendre en indivision ou partager d'abord ?
Lorsqu'il y a plusieurs héritiers, le bien leur appartient en indivision. Deux voies sont possibles.
Vendre le bien directement en indivision, puis se répartir le prix, est la solution la plus simple et généralement la moins coûteuse. Le partage préalable du bien entre héritiers donne lieu, lui, à un acte notarié soumis à un droit de partage de 2,5 % de l'actif partagé, en plus des émoluments de l'acte. En pratique, lorsque tous les héritiers sont d'accord pour vendre, la répartition du prix se fait sans acte de partage. C'est un point à valider avec votre notaire selon la configuration de votre dossier.
La vente exige en principe l'accord de tous les indivisaires. En cas de blocage, les héritiers détenant au moins deux tiers des droits peuvent engager une procédure par l'intermédiaire du notaire, avec autorisation du tribunal judiciaire. La loi du 7 avril 2026 a par ailleurs ouvert une voie plus rapide devant le président du tribunal en cas d'urgence, par exemple si le bien se dégrade.
Ces situations méritent un article à part entière ; nous leur en avons consacré deux : Sortir d'une indivision à Lyon : les règles en 2026 et Désaccord entre héritiers : comment débloquer la vente d'un bien immobilier ?.
Comment est calculée la plus-value sur un bien hérité ?
C'est le point le plus mal connu des vendeurs. Lorsque vous revendez un bien hérité, la plus-value imposable est la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée dans la déclaration de succession, augmentée des droits de succession effectivement payés et des frais de notaire de la succession, pour leur montant réel. Le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition, réservé aux achats, ne s'applique pas ici.
Taux d'imposition et abattements pour durée de détention
La plus-value nette est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe de 2 % à 6 % lorsqu'elle dépasse 50 000 €. Des abattements pour durée de détention s'appliquent, mais le compteur démarre au jour du décès, pas à la date d'achat par le défunt : l'exonération totale d'impôt sur le revenu n'est acquise qu'après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Deux conséquences pratiques :
Une vente rapide après le décès, à un prix proche de la valeur déclarée, génère peu ou pas de plus-value imposable. C'est le cas le plus fréquent.
L'exonération de la résidence principale ne joue que si le bien était votre résidence principale au jour de la vente. Le fait qu'il ait été celle du défunt n'y change rien.
La valeur déclarée est la clé de voûte de vos frais de succession
Vous l'aurez compris, la valeur retenue dans la déclaration de succession commande l'ensemble. Une valeur trop élevée alourdit les droits de succession ; une valeur trop basse réduit ces droits mais crée mécaniquement une plus-value imposable à la revente, et expose à un redressement si le bien se vend nettement plus cher peu de temps après.
La bonne approche consiste à déclarer une valeur vénale réaliste, argumentée et documentée. C'est précisément le travail d'une estimation sérieuse qui intègre des comparables récents dans le quartier, l'état du bien, la situation de la copropriété le cas échéant, le diagnostic de performance énergétique, etc. Nous réalisons ces estimations immobilières à Lyon dans le cadre de successions, en lien avec le notaire chargé du dossier, et nous les rédigeons de façon à pouvoir être produites à l'administration si nécessaire.
Gardez en tête que chaque succession a ses particularités (usufruit du conjoint, donations antérieures, bien situé à l'étranger, héritier non résident). Les informations ci-dessus sont données à titre général et ne remplacent pas l'analyse de votre notaire, qui reste votre interlocuteur pour la partie fiscale. Pour la partie immobilière à savoir estimation, préparation du bien, commercialisation, nous sommes à votre disposition.
